Povećanje kirije i kočnica cijena po pokrajinama

Detaljno objašnjenje

Stanodavac ne može kiriju povećavati kako hoće. Zakon (BGB) dozvoljava povećanje samo na određene načine, u određenim razmacima i do određene granice. U gradovima s nedostatkom stanova pokrajine dodatno ograničavaju početnu kiriju (kočnica kirija) i povećanje u postojećem najmu. Ova granica se razlikuje po pokrajinama i općinama.

Načini povećanja kirije

• Do lokalne uporedne kirije (§ 558 BGB): stanodavac traži vaš pristanak. Kirija mora biti nepromijenjena najmanje 15 mjeseci kad povećanje stupa na snagu, a novi zahtjev je moguć najranije godinu dana nakon zadnjeg povećanja.
• Stepenasta kirija (Staffelmiete): povećanja su unaprijed upisana u ugovor; drugih povećanja nema.
• Indeksna kirija (Indexmiete): prati inflaciju, najviše jednom godišnje.
• Nakon modernizacije (§ 559 BGB): dio troškova modernizacije (npr. izolacija, lift) može se dodati na godišnju kiriju, uz gornje granice.
• Režije: akontacija se može prilagoditi nakon obračuna; to nije povećanje kirije.

Granica povećanja (Kappungsgrenze)

Kod povećanja do uporedne kirije kirija u 3 godine smije porasti najviše 20 %. U općinama koje je pokrajina posebno odredila granica je 15 %. Povećanja zbog modernizacije i režija se ne računaju. Ni sa 15 % kirija ne smije preći lokalnu uporednu kiriju.

Kočnica kirija (Mietpreisbremse)

Kod novog ugovora u općinama s nedostatkom stanova početna kirija smije biti najviše 10 % iznad lokalne uporedne kirije (§ 556d BGB). Savezni zakon dozvoljava pokrajinama takve uredbe najduže do 31.12.2029. Izuzeci: novogradnje (prvi najam nakon 1.10.2014.), prvi najam nakon sveobuhvatne modernizacije i slučaj kad je prethodni stanar već plaćao višu kiriju. Ako mislite da plaćate previše, morate stanodavcu pismeno prigovoriti (Rüge); višak se vraća od prigovora. Pomoć daje Mieterverein.

Razlike po pokrajinama

Stanje: novembar 2026. Uredbe se često mijenjaju; tačan spisak općina provjerite u uredbi pokrajine ili kod Mietervereina.

Pokrajina	Kočnica kirija (Mietpreisbremse)	Granica povećanja u 3 godine (Kappungsgrenze)	Službeni portal
Baden-Württemberg	da, u oko 130 općina (npr. Stuttgart); važeća uredba do 31.12.2026., vlada je u septembru 2026. pokrenula produženje (dodati Mannheim, Konstanz, Kehl)	15 % u određenim općinama; nova uredba u izradi	baden-wuerttemberg.de
Bavarska	da, u 285 općina (npr. München, Nürnberg, Augsburg, Rosenheim), do 31.12.2029.	provjerite	bayern.de
Berlin	da, cijeli grad, do 31.12.2029.	15 %, cijeli grad (provjerite)	berlin.de
Brandenburg	da, u 36 općina, do 31.12.2029.	15 % u istih 36 općina	brandenburg.de
Bremen	da, samo grad Bremen (ne Bremerhaven), do 31.12.2029.	15 %, produženo do avgusta 2029.	bremen.de
Hamburg	da, cijeli grad, do 31.12.2029.	provjerite	hamburg.de
Hessen	važeća uredba (49 općina) ističe u novembru 2026.; nova za 71 općinu (Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Offenbach, Hanau, Gießen …) očekuje se sredinom novembra 2026.; sudovi u Frankfurtu su produženu uredbu proglasili neispravnom	15 % u istim općinama	hessen.de
Meklenburg-Zapadno Pomorje	da, Rostock, Greifswald i još nekoliko općina na obali, do 30.9.2028.	15 % u istim općinama	regierung-mv.de
Donja Saksonija	da, u 57 općina, do 31.12.2029.	provjerite	niedersachsen.de
Sjeverna Rajna-Vestfalija	da, u 57 općina (npr. Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster), do 31.12.2029.	provjerite	land.nrw
Rajna-Pfalc	da, Mainz, Ludwigshafen, Speyer, Trier, Worms, Landau i općine u dva okruga, do 31.12.2029.	15 %, produženo na 5 godina	rlp.de
Sarland	ne	20 % (nema niže granice)	saarland.de
Saksonija	da, Dresden i Leipzig, do 30.6.2027.	provjerite	sachsen.de
Saksonija-Anhalt	ne	20 % (nema niže granice)	sachsen-anhalt.de
Šlezvig-Holštajn	ne	15 % u 62 općine (od maja 2024.)	schleswig-holstein.de
Tiringija	da, Erfurt i Jena, do 31.12.2027.	provjerite	thueringen.de

Česte greške

• Potpis pristanka bez provjere uporedne kirije i granice od 15 ili 20 %.
• Prestanak plaćanja stare kirije ili samovoljno plaćanje manje. Platite staru kiriju dok se stvar ne razjasni.
• Prigovor na previsoku početnu kiriju nikad poslat. Bez pismenog prigovora nema povrata.
• Usmeno „povećanje“ od stanodavca. Zahtjev mora biti u tekstualnoj formi i obrazložen.

Česta pitanja

Moram li pristati na povećanje?

Ako je zahtjev ispravan (obrazložen mietspiegelom, uporednim stanovima ili procjenom, poštovani rokovi i granice), morate. Ako ne pristanete, stanodavac može tužiti. Imate vremena do kraja drugog punog mjeseca nakon prijema zahtjeva da ga provjerite.

Šta je Mietspiegel?

Tabela uporednih kirija u vašem gradu, po veličini, godini gradnje i opremi stana. Većina velikih gradova ga objavljuje na svojoj stranici.

Mogu li dobiti otkaz ako odbijem povećanje?

Ne. Otkaz zbog povećanja kirije nije dozvoljen. Vi pak imate posebno pravo na otkaz nakon zahtjeva za povećanje.

Važne riječi na njemačkom

Njemački	Značenje
Mieterhöhung	povećanje kirije
ortsübliche Vergleichsmiete	lokalna uporedna kirija
Mietspiegel	tabela uporednih kirija u gradu
Kappungsgrenze	gornja granica povećanja u 3 godine
Mietpreisbremse	kočnica kirija kod novog najma
Zustimmung	pristanak
Rüge	pismeni prigovor na previsoku kiriju
Modernisierungsumlage	povećanje zbog modernizacije