Kaucija za stan: koliko smije biti i kako je dobiti nazad
Kaucija smije biti najviše tri neto kirije i plaća se u tri rate. Kako je uplatiti sigurno, koliko dugo stanodavac smije čekati s povratom i šta smije zadržati.
Sadržaj vodiča
Uputstvo korak po korak
Pratite korake redom.
Šta vas zanima?
Izaberite, pa vidite samo korake koji važe za vas.
- Najviše
- 3 mjesečne neto kirije (bez režija)
- Plaćanje
- u 3 jednake mjesečne rate
- Povrat
- obično 3 do 6 mjeseci nakon iseljenja, dio do obračuna režija
- Zastara
- vaše pravo na povrat zastarijeva nakon 3 godine
Šta vam treba
-
Provjerite iznos
Kaucija smije biti najviše tri neto mjesečne kirije. Akontacija ili paušal za režije se ne računaju. Primjer: neto kirija 700 €, režije 200 € → kaucija najviše 2.100 €. Ako ugovor traži više, višak ne morate platiti (§ 551 BGB).
-
Platite u tri rate, bankovnom uplatom
Novčanu kauciju smijete platiti u tri jednake mjesečne rate. Prva dospijeva na početku najma, ostale zajedno sa sljedeće dvije kirije. Klauzula „cijela kaucija prije predaje ključa“ ne važi. Plaćajte uplatom na račun s napomenom Mietkaution, ili gotovinom samo uz potpisanu potvrdu.
Umjesto gotovine moguća je i garancija banke ili osiguranje kaucije (Kautionsbürgschaft), ako se stanodavac složi. Ona košta godišnju naknadu i novac ne dobijate nazad.
Recite na šalteru„Ich zahle die Kaution in drei Monatsraten, wie im Gesetz vorgesehen.“
Kauciju plaćam u tri mjesečne rate, kako zakon predviđa.
-
Pitajte gdje je novac uložen
Stanodavac mora kauciju držati odvojeno od svog novca, u banci, uz kamatu kao za štednju s otkaznim rokom od 3 mjeseca. Kamata pripada vama i povećava kauciju. Smijete pitati za dokaz o posebnom računu (Kautionskonto).
-
Nemate novca za kauciju? Pitajte Jobcenter
Ko prima osnovnu pomoć od Jobcentra, može tražiti kauciju kao zajam, prije potpisa ugovora i uz pristanak Jobcentra na novi stan. Zajam se vraća u ratama.
-
Pri iseljenju napravite zapisnik
Predajte stan uredan i potpišite zapisnik o predaji sa stanodavcem. Upišite stanja brojila i broj vraćenih ključeva. Što manje spornih tačaka, to brže dolazi kaucija.
-
Pismeno tražite povrat
Stanodavac ima razumno vrijeme da provjeri ima li potraživanja, u praksi najčešće do 6 mjeseci. Ako još čeka obračun režija, smije zadržati samo primjeren dio za očekivanu doplatu, ne cijelu kauciju. Za štete na stanu mora se javiti u roku od 6 mjeseci nakon povrata stana (§ 548 BGB). Pošaljite pismo s IBAN-om i rokom za uplatu.
Recite na šalteru„Bitte überweisen Sie mir die Mietkaution samt Zinsen bis zum … auf folgendes Konto.“
Molim vas da mi kauciju s kamatama uplatite do … na sljedeći račun.
-
Ne stiže novac? Opomena, pa Mieterverein
Ako stanodavac ne odgovara, pošaljite opomenu (Mahnung) preporučenim pismom. Potom se obratite Mietervereinu ili Verbraucherzentrale. Vaše pravo na povrat zastarijeva nakon 3 godine, računajući od kraja godine u kojoj je dospjelo.
Mieterverein u vašem gradu (mieterbund.de) ili savjetovalište Verbraucherzentrale.
Rezultat: kaucija s kamatama, umanjena samo za opravdana potraživanja.
Detaljno objašnjenje
Kaucija (Mietkaution) je novac kojim stanar osigurava stanodavca za slučaj neplaćene kirije ili štete u stanu. Zakon (§ 551 BGB) ograničava visinu, način plaćanja i čuvanje kaucije. Ta pravila važe u cijeloj Njemačkoj i ugovorom se ne mogu promijeniti na štetu stanara.
Koliko smije biti
Najviše tri neto mjesečne kirije, bez režija. Svaka odredba ugovora koja traži više ne važi za iznos preko te granice. Kod stanova za studente i u domovima pravila o kamatama se razlikuju: stanodavac studentskog ili omladinskog doma ne mora plaćati kamatu.
Kako se plaća
- Gotovina ili uplata: u tri jednake mjesečne rate. Prva na početku najma.
- Račun za kauciju: stanar sam otvori štedni račun i založi ga u korist stanodavca.
- Garancija ili osiguranje kaucije: samo ako se stanodavac složi. Plaćate godišnju premiju, a novac je izgubljen. Dugoročno je često skuplje od obične kaucije.
Šta stanodavac smije zadržati
- neplaćenu kiriju,
- troškove za štete koje ste prouzrokovali i koje su veće od normalnog trošenja stana,
- primjeren iznos za očekivanu doplatu režija, dok obračun ne stigne,
- troškove krečenja samo ako je klauzula o krečenju u ugovoru važeća i stan nije predat u dogovorenom stanju.
Normalno habanje (izblijedio pod, rupice od tipli u normalnom broju) nije šteta. Stanodavac ne smije zadržati kauciju „za svaki slučaj“ bez konkretnog razloga.
Rokovi
- Provjera: zakon ne daje fiksan dan. U praksi stanodavac ima do oko 6 mjeseci; kod otvorenog obračuna režija dio kaucije može ostati duže, do obračuna.
- Štete: stanodavčeva potraživanja zbog promjena ili pogoršanja stana zastarijevaju 6 mjeseci nakon što je dobio stan nazad (§ 548 BGB).
- Vaše pravo: zastara 3 godine, od kraja godine u kojoj je povrat dospio.
Česte greške
- Cijela kaucija u gotovini bez potvrde. Kasnije nemate dokaz.
- Prebijanje s posljednjim kirijama. Mnogi „ne plate“ zadnje tri kirije umjesto kaucije. To nije dozvoljeno i može dovesti do otkaza i troškova.
- Nema zapisnika pri iseljenju. Onda je sporno ko je napravio štetu.
- Odlazak u domovinu bez nove adrese i IBAN-a. Stanodavac ne zna kamo da pošalje novac ili obračun.
Česta pitanja
Vraćam se u Srbiju. Kako ću dobiti kauciju?
Dajte stanodavcu pismeno novu adresu i IBAN (može i strani račun ili račun u Njemačkoj koji zadržite). Pratite obračun režija i javite se pismeno ako novac ne stigne. Mieterverein vas može zastupati i dok ste u domovini.
Stanodavac je prodao stan. Ko mi vraća kauciju?
Novi vlasnik preuzima obaveze iz ugovora. Ako od njega ne dobijete kauciju, odgovornost može ostati i na starom vlasniku. Tražite pismeno od oba i obratite se Mietervereinu.
Smije li stanodavac tražiti kauciju plus jemca?
Ukupno osiguranje ne smije biti veće od tri neto kirije. Izuzetak je ako se neko dobrovoljno javi za jemca da biste uopšte dobili stan; i tada je stvar sporna, pitajte Mieterverein.
Važne riječi na njemačkom
| Njemački | Značenje |
|---|---|
| Mietkaution / Mietsicherheit | kaucija |
| Kautionskonto | poseban račun za kauciju |
| Kautionsbürgschaft | garancija ili osiguranje umjesto kaucije |
| Ratenzahlung | plaćanje u ratama |
| Einbehalt | zadržavanje dijela novca |
| Verjährung | zastara |
| Mahnung | opomena |