Predaja stana pri iseljenju: krečenje, zapisnik i ključevi
Morate li krečiti pri iseljenju, šta je normalno habanje i kako zapisnikom zaštititi kauciju. Mnoge klauzule o renoviranju ne važe.
Sadržaj vodiča
Uputstvo korak po korak
Pratite korake redom.
Kamo idete?
Izaberite, pa vidite samo korake koji važe za vas.
- Krečenje
- samo ako je klauzula važeća i stan to stvarno traži
- Zapisnik
- obavezno tražite, s potpisom obje strane
- Kaucija
- povrat obično u roku od nekoliko mjeseci
Šta vam treba
-
Provjerite klauzulu o renoviranju
Mnoge klauzule o krečenju (Schönheitsreparaturen) ne važe. Prema sudskoj praksi BGH ne važe:
- fiksni rokovi („kuhinja i kupatilo svake 3 godine“) bez obzira na stvarno stanje,
- klauzule po kojima plaćate procenat troškova ako rok još nije istekao,
- obaveza krečenja ako ste stan dobili nerenoviran, a niste za to dobili naknadu,
- kombinacija više klauzula koja zajedno previše opterećuje stanara.
Ako klauzula ne važi, ne morate krečiti. Ako niste sigurni, pitajte Mieterverein prije nego što platite moleraj.
-
Uklonite svoje stvari i ugradnje
Stan vraćate prazan i očišćen (metlom očišćen, besenrein). Vaše ugradnje (kuhinja koju ste vi ugradili, police, lampe) uklonite i vratite stanje kakvo je bilo, osim ako se drugačije dogovorite sa stanodavcem ili novim stanarom. Jarke boje zidova koje ste vi napravili obično morate prekrečiti u neutralnu.
-
Dogovorite termin predaje
Stan predajete najkasnije zadnjeg dana najma. Dogovorite termin unaprijed, pismeno.
Recite na šalteru„Ich schlage für die Wohnungsübergabe den … um … Uhr vor.“
Za predaju stana predlažem … u … sati.
-
Zajedno napravite zapisnik
U zapisnik (Übergabeprotokoll) se upisuje stanje svake prostorije, stanja brojila (struja, plin, voda, grijanje) i broj vraćenih ključeva. Upisujte tačno: „mala ogrebotina na parketu“ je drugo od „parket oštećen“. Ne potpisujte ništa s čim se ne slažete, nego napišite svoje mišljenje. Uzmite kopiju ili fotografišite potpisan zapisnik.
Rezultat: potpisan zapisnik koji pokazuje u kakvom ste stanju predali stan.
-
Odjavite struju, plin i internet
Javite dobavljaču struje i plina datum iseljenja i stanje brojila. Internet i mobilni ugovor imaju svoje rokove; kod selidbe postoje posebna pravila.
-
Prijavite novu adresu
U Njemačkoj se novu adresu prijavljuje u roku od 2 sedmice nakon useljenja; stara se tada automatski odjavljuje.
-
Odjavite se prije odlaska iz Njemačke
Ako napuštate Njemačku, adresu odjavljujete u Bürgeramtu. Ostavite stanodavcu adresu u domovini i IBAN za kauciju i obračun režija.
-
Tražite kauciju
Nakon predaje pismeno tražite povrat kaucije s kamatama. Stanodavac smije zadržati primjeren dio do obračuna režija.
Detaljno objašnjenje
Kad se iseljavate, stan vraćate stanodavcu. Najviše sporova nastaje oko krečenja i oštećenja, jer o tome zavisi kaucija. Dobra vijest: zakon i sudska praksa štite stanara, a mnoge klauzule iz starih formulara ne važe. Pravila važe u cijeloj Njemačkoj.
Šta je normalno habanje
Za normalno korištenje stana ne plaćate. Normalno habanje je, na primjer, izblijedjeli zidovi, tragovi namještaja na podu, rupice od tipli u normalnom broju, lagano istrošen parket. Plaćate štetu koja nastaje nepažnjom: velike mrlje, rupe u vratima, polomljene pločice, tragovi pušenja koji se ne mogu prekrečiti običnim krečenjem.
Krečenje: kada morate
Po zakonu je krečenje obaveza stanodavca. Na stanara se može prebaciti samo ugovorom, i to samo važećom klauzulom. Prema sudskoj praksi BGH (Saveznog suda):
- Fiksni rokovi bez obzira na stanje ne važe (VIII ZR 361/03).
- Kvotne klauzule (plaćanje procenta prije isteka roka) ne važe (VIII ZR 242/13).
- Ko je dobio nerenoviran stan bez naknade, ne mora uklanjati tragove prethodnog stanara (VIII ZR 185/14).
- Ako je stan nerenoviran, a stanar traži od stanodavca da ga renovira, troškovi se u pravilu dijele na pola (VIII ZR 163/18, VIII ZR 270/18).
Ako je klauzula važeća i zidovi stvarno trebaju krečenje, morate krečiti stručno, u neutralnim svijetlim bojama. Ne morate angažovati firmu.
Zapisnik i dokazi
Zapisnik nije zakonska obaveza, ali je najbolji dokaz. Napravite i svoje fotografije svake prostorije s datumom. Ako stanodavac ne želi doći na predaju, ključeve predajte uz potvrdu ili ih pošaljite preporučeno i dokumentujte stanje stana fotografijama.
Rokovi za stanodavca
Potraživanja zbog oštećenja stanodavac mora pokrenuti u roku od 6 mjeseci nakon što je dobio stan nazad (§ 548 BGB). Kauciju vraća kad provjeri da nema potraživanja, u praksi često do 6 mjeseci, a dio može zadržati do obračuna režija.
Česte greške
- Krečenje „za svaki slučaj“ iako klauzula ne važi. Novac i vrijeme bez potrebe.
- Potpis zapisnika bez čitanja, ili zapisnik na njemačkom koji ne razumijete. Ponesite nekoga ko zna jezik.
- Zaboravljeni ključevi. Ako nedostaje ključ centralne brave, zamjena može biti skupa.
- Odlazak bez nove adrese. Kaucija i obračun režija ne stignu.
Česta pitanja
Novi stanar želi preuzeti moju kuhinju. Je li to dozvoljeno?
Da, ako se stanodavac složi. Dogovor o otkupu (Ablöse) napravite pismeno s novim stanarom, a sa stanodavcem pismeno dogovorite da kuhinja ostaje.
Vraćam se u BiH prije kraja najma. Može li neko predati stan umjesto mene?
Može, uz pismenu punomoć (Vollmacht). Osoba od povjerenja potpisuje zapisnik i predaje ključeve. Prije odlaska fotografišite stan.
Važne riječi na njemačkom
| Njemački | Značenje |
|---|---|
| Wohnungsübergabe | predaja stana |
| Übergabeprotokoll | zapisnik o predaji |
| Schönheitsreparaturen | krečenje i kozmetičko renoviranje |
| besenrein | očišćeno, pometeno |
| Abnutzung | habanje |
| Zählerstand | stanje brojila |
| Vollmacht | punomoć |