Podnajam i zajednički stan (WG): prava glavnog stanara i podstanara
Smijete li izdati sobu, kako se stanodavac pita za dozvolu i šta podstanar treba znati o ugovoru, prijavi adrese i otkazu. Za glavne stanare i za one koji traže sobu.
Sadržaj vodiča
Uputstvo korak po korak
Pratite korake redom.
Koja je vaša uloga?
Izaberite, pa vidite samo korake koji važe za vas.
- Dozvola
- stanodavac mora pristati na podnajam
- Pravo na dozvolu
- za dio stana, ako imate opravdan interes
- Ugovor
- pisani ugovor o podnajmu s glavnim stanarom
- Prijava adrese
- potvrdu za prijavu izdaje glavni stanar
Šta vam treba
-
Tražite pismenu dozvolu stanodavca
Bez dozvole stanodavca ne smijete prepustiti stan ni sobu drugoj osobi (§ 540 BGB). Za partnera ili bliske srodnike koji s vama stanuju dozvola u pravilu nije potrebna, ali stanodavca treba obavijestiti. Pošaljite zahtjev s imenom podstanara, razlogom i sobom koju izdajete.
Recite na šalteru„Ich bitte um Ihre Erlaubnis, ein Zimmer an Herrn/Frau … unterzuvermieten.“
Molim vašu dozvolu da sobu izdam gospodinu/gospođi ….
-
Navedite opravdan razlog
Ako nakon potpisa ugovora dobijete opravdan interes (npr. partner se odselio i kirija je preskupa, posao u drugom gradu na neko vrijeme, želite cimera), imate pravo na dozvolu za dio stana (§ 553 BGB). Stanodavac smije odbiti samo zbog važnog razloga u vezi s osobom, prenapučenosti stana ili ako mu to nije razumno. Može tražiti primjereno povećanje kirije (Untermietzuschlag).
-
Ako stanodavac odbije
Ako stanodavac odbije podnajam bez važnog razloga u vezi s osobom, smijete otkazati ugovor uz zakonski otkazni rok, i kad je ugovor inače vezan duže. Prije toga pitajte Mieterverein.
-
Napravite ugovor o podnajmu
Ugovor (Untermietvertrag) sklapaju glavni stanar i podstanar. Upišite: sobu i zajedničke prostorije, kiriju s režijama, kauciju, početak, otkaz, internet i struju. Glavni stanar ostaje odgovoran stanodavcu za cijelu kiriju i za štetu koju napravi podstanar.
-
Tražite potvrdu za prijavu adrese
Kao podstanar adresu morate prijaviti u roku od 2 sedmice. Potvrdu za prijavu (Wohnungsgeberbestätigung) vam izdaje osoba koja vam daje stan, dakle glavni stanar. Soba bez mogućnosti prijave je problem za porezni broj, banku i boravišnu dozvolu.
-
Znajte svoj otkazni rok
Ako iznajmljujete namještenu sobu u stanu u kojem stanuje i glavni stanar, zaštita od otkaza je slabija: otkaz je moguć do 15. u mjesecu za kraj tog mjeseca. Ako soba nije namještena ili ste u stanu bez glavnog stanara, važe obični rokovi. Provjerite šta piše u ugovoru.
Rezultat: znate do kada možete ostati i koliko rano morate tražiti novu sobu.
Detaljno objašnjenje
Mnogi naši ljudi prve mjesece u Njemačkoj stanuju kao podstanari: soba kod rođaka, u zajedničkom stanu (WG, Wohngemeinschaft) ili kod poslodavca. Drugi izdaju sobu da bi lakše platili kiriju. Oba slučaja imaju jasna pravila u BGB-u, koja važe u cijeloj Njemačkoj.
Tri modela zajedničkog stanovanja
| Model | Ko ima ugovor sa stanodavcem | Rizik |
|---|---|---|
| podnajam (Untermiete) | samo glavni stanar; on izdaje sobe | glavni stanar odgovara za sve; podstanar zavisi od glavnog stanara |
| svi u ugovoru | svi stanari zajedno | svi odgovaraju za cijelu kiriju; otkaz moraju dati svi |
| pojedinačni ugovori | svaki stanar ima ugovor za svoju sobu | najjednostavnije za stanare, rjeđe na tržištu |
Prava glavnog stanara
Bez dozvole stanodavca podnajam nije dozvoljen. Nedozvoljen podnajam može biti razlog za opomenu i otkaz. S druge strane, ako ste nakon potpisa ugovora dobili opravdan razlog, imate pravo na dozvolu za dio stana. Izdavanje cijelog stana (npr. dok ste godinu dana u domovini) nije obuhvaćeno tim pravom; tada stanodavac može odbiti.
Kratkoročno izdavanje turistima (npr. preko platformi za odmor) je posebna stvar: treba dozvolu stanodavca, a u mnogim gradovima i dozvolu grada zbog zabrane prenamjene stanova.
Prava podstanara
- Podstanar ima ugovor samo s glavnim stanarom. Ako glavni stanar izgubi stan, i podstanar mora iseliti.
- Za kirije u podnajmu važe ista zaštitna pravila (kaucija najviše tri neto kirije, kočnica kirija gdje važi).
- Podstanar se mora prijaviti na adresi; potvrdu izdaje glavni stanar.
Česte greške
- Soba „na crno“ bez ugovora i bez prijave adrese.
- Dozvola samo usmeno. Kod promjene stanodavca ili uprave nemate dokaz.
- Cijela kirija od podstanara u gotovini, bez potvrda.
- Ostavljanje stana rodbini dok ste dugo u domovini, bez dozvole.
Česta pitanja
Brat dolazi iz Srbije i stanovaće kod mene. Trebam li dozvolu?
Za bliske članove porodice koji se useljavaju trajno, stanodavca treba barem obavijestiti, a kod braće i sestara sigurnije je tražiti dozvolu. Za kratke posjete dozvola ne treba.
Poslodavac mi daje krevet u sobi s još trojicom. Je li to podnajam?
Ako plaćate za smještaj, to je najam ili podnajam i trebate pisani dogovor i potvrdu za prijavu adrese. Kod smještaja preko poslodavca pomoć daje Faire Integration.
Važne riječi na njemačkom
| Njemački | Značenje |
|---|---|
| Untermiete / Untermieter | podnajam / podstanar |
| Hauptmieter | glavni stanar |
| WG (Wohngemeinschaft) | zajednički stan s cimerima |
| Untermieterlaubnis | dozvola za podnajam |
| Untermietzuschlag | dodatak na kiriju zbog podnajma |
| möbliertes Zimmer | namještena soba |